扒啦扒啦在日本搞民宿的事儿│苏华│东洋镜

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扒啦扒啦在日本搞民宿的事儿
苏华 (发表日期:2016-04-22 20:59:12 阅读人次:2157 回复数:1)
本文配图均来自网络。　　　　在共享经济横行全球以及日本乘上申奥成功的东风并因此扩大外国人观光来日的各种开放政策的大背景下，日本这个保守的国家也开始继airbnb的老东家美国之后，全国掀起了民宿大潮。　　但在2014前4月日本政府推出战略特区法以前，民宿经营都是由抱琵琶半遮面的各种害羞状态，尤其是民宿经营者，可谓是心惊胆战着享受共享经济带来的活力和甜头。　　但airbnb气势汹汹，不光在日本，而是在全球逐步推进。不合法？法律是人制定的，可以修改啊。并且日本也不是傻瓜，也看出要想在高龄化继续严重的背景下搞活国内经济，避免几年后鼻涕眼泪地哀叹泡沫经济后失去了三十年的话，此刻若能借助奥运东风，扩大观光政策，吸引外国人来日消费还是比较实惠的。　　于是日本政府在四年前推出了观光立国基本计划，认为观光能够带动日本新一轮的经济成长。计划的目标是到2016年前观光人数达1800万，2016年增长到2000万，奥运会那年，达到2500万人。　　那么问题来了，这么多人来了，吃喝拉撒服务能否跟上？其中首当其冲的便是住宿难，酒店旅馆的平均稼动率超8成甚至9成，还满足不了住宿需求的时候，民宿开始从后台闪亮登场，而且一登场还是救世主的角色，台词是：奴家是来活跃日本经济，是来帮政府解忧的。　　于是三年前日本政府推出了战略特区法，允许一定地区一定条件下搞民宿。目前大阪和东京大田区是两个实验特区，但其它地区还需遵守旅馆业法，不超过一个月的租赁，没有前台或没有机构进行卫生检查的民宿还是违法的。　　来细看一下特区法都说了些什么。　　战略特区法第13条是对作为民宿使用的房屋提出一定条件的限制，对民宿使用者没有任何约束。那么作为民宿使用的房屋有什么条件限制呢？第一：租赁契约的使用期间必须满足七日六晚以上；第二：房屋面积必须大于25平方，房屋内必须配有火灾警报器，逃生路径，以及扔放垃圾的有关日文英文说明；此外，还需要提供给住宿者24小时紧急求助联络窗口，对房屋周边居民也需要提供事业说明。　　　　　　尽管看起来条件相当苛刻，但民宿终于政策性地开始被洗白了，有不少具有先见之明的人认为政策仍然会被继续放宽，民宿终将全面开放。　　头脑活络的在日中国人早就磨拳擦掌好几年了了，在得知消息后，很快掀起了一股房产投资热潮。一位专业搞b2b房产投资的日本友人说：现在日本流行一句话说日本的房地产掌握在两大巨头手里，第一是大和不动产，第二是中国人投资客。可见中国人投资日本房产的数量规模之惊人。编者的熟人朋友里见面不到三句话就会聊到不动产投资或者民宿经营，就跟以前中国人见面会说“你吃了么？”，现在是问“你搞民宿了吗？搞几套？” 　　夸张？就是那么夸张。　　共享经济，不管日本人还是中国人，是人都想分杯羹。根据大田特区的调查结果来看，民宿中的两成是homestay型，是房东出于希望跟外国人交流的目的而提供自住房屋，但八成民宿是投资型，是房东为了追求收益而经营。　　编者不打算在这里讨论民宿怎么经营，只想聊一聊日本人民和在日中国人民在此事上的动态。　　其实日本人的暧昧态度一直都在，有宣扬说民宿帮助活跃地方经济，应该大力推进的，也有说民宿缺少规范监督，会成为日本社会新的犯罪温床的……各方面意见都有，但显而易见，现在的民宿是大势所趋，持反对意见的最后只能对既成事实半推半就了。　　而在日中国人，普遍比日本人反应快，早在两三年前airbnb恨不得横扫全世界，在190个国家登记了超过150万户民宿的时候，就开始了投资性购房热潮，编者朋友说她投资住房六七套，每年交不动产税近百万。补充一点，两三年前的2013年，应该是2007年微泡沫之后日本房产温度最低的一年（2007年日本房地产温度之高，被称为泡沫经济破灭十五年后的微泡沫年），那年购房的人群几乎百分百地抄了底价。从2014日本房产又开始升温，到去年为止，东京的房子平均上涨了15%。　　今天是2016年的4月11日，负利率背景下的房地产仍然在升温，再加上观光客带来的各种需求，还有2017年消费税将会被提高到10%的政策预期，可以推算投资性房产需求仍然有不少上涨空间。　　但一枚硬币，总是有正反面的，就像投资股市，如果连菜市场大妈都开始出入证券交易所的时候，可以判断泡沫已经积累很多了，你的入场是不是会成为那最后一根稻草，谁也说不好。　　还有，从上个世纪就开始的地方人口减少，但东京持续有人口流入的状态将会在十年后的2025年结束，到时候东京仅有湾岸三区保持以前的人口流入状态，周边各县以及湾岸三区以外的地区便会开始人口减少。人口持续减少意味着一切以刚需为理由的说辞都如泡沫一样，刚开始很美丽眩目，碎了就烟消云散。　　编者篡改了股市的那句老话附上：房市有风险，跟风需谨慎。　　但还没有赶上投资房热潮的读者肯定会嗤之以鼻：你一个素人（日语，门外汉的意思），瞎得吧什么？但且慢！素人都开始高谈阔论房地产了，不说明房地产过热的异常了嘛？　　有意愿经营民宿不见得要买房，可以租赁别人的房子来经营啊。编者有位日本友人已经做了三个月试验，下面把试验结果分享给读者。　　这位朋友的计划是要从不动产仲介那里批发租赁涩谷新宿的优良高级公寓，然后拿这些公寓做民宿。试验的目的便是为了获取第一手数据，从年初一月份到四月份，整整三个月，运营成绩是获取了房租两倍的收入，而实际入住率仅达到70%就实现了这一成绩，可见即使是租赁房屋也是有很大收益空间的。　　但是他也提到经营民宿面临的课题，一是如果不是批量经营提高效率的话，民宿充其量只是挣了俩辛苦钱，二是有无解决纠纷的事前措施。民宿经营如果不是自己持有的独栋楼房，那么很有可能引起其他住户反感乃至被投诉举报。这些都需做好思想准备，做好防范措施。　　除此以外，民宿还催生了其他的运营模式，比如有代理运营所有事务的公司产生，简单点儿说，你有房子的话，可以直接坐着数钱就可以。　　紧接着airbnb在日本的狂轰滥炸，现在日本人又开始惊呼中国狼来了。中国版airbnb大手有途家网，住百家，自在客等从去年开始在日本怒刷存在感，民宿登记户数的增加速度看起来简直是攻城略地。这就是日本人少见多怪了，airbnb登录需要facebook，中国人不翻墙用不了facebook，因此能让这些本土服务后起而超之就不难理解了。这跟没有了google的中国，baidu就成为了搜索老大一个道理。　　日本人开始犯愁从房东到租户到平台都是中国人的情况下该怎么规范管理，看来要头疼一阵子了。　　　　好吧，重点来了。　　你们觉得编者把自家三层楼房的顶层两卧改成民宿怎么样？　　　　东京23区最新airbnb民宿登记分布图