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我要发新帖子！

ちょっとご見解を賜って頂きたい 贱人 (2008-05-12 00:30 阅读人次:5699)

　　今天朋友介绍我一投资用物件，千叶县松户市，新京城线，武藏野线新八柱站8分，2皆，15.16平米有厕所，风吕，厨房，阳台。87年建芒雄，单间约4帖半。价格350万。预期回报率9。9%，决定之前，想听听各位高见。

　　

　　芒雄正面入口

　　

　　玄关

　　

　　トイレと風呂

　　

　　室内

　　

　　阳台对出之街道さくら通り

　　

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回复[1]: 我 (2008-05-12 19:26)

　　首先应该去了解一下周围的房租行情，

　　如果附近和这同样条件的公寓能达到每平米1900日元的水准，

　　也就是说，这间房间每月能收２.９万日元房租的话，9.9％收益就能得到保证。

　　不过这只是毛利，你还必须支付公益金、长期维修费、税等等，

　　实际的收益大概是６％前后，不过，这也算是上乘的了。

　　

回复[2]: 贱人 (2008-06-01 02:04)

　　价钱谈不拢，卖家只肯降到373万，结果被愿意接受的下家买进。明天再去松户附近再看两间，价格也在300万台。

回复[3]: 龙之醒 (2008-06-01 02:08)

　　背影看，你女儿长得应该不错。

回复[4]: 書記 (2008-06-01 02:34)

回复[5]: 吴卫建 (2008-06-01 20:19)

　　87年建的one roomTOP芒雄作为投资收益应该是可以的。

　　但八柱附近距车站步行8分左右的one room芒雄在网上查出的月租金仅3.6万左右，估计此房的管理费修缮费约8千左右/月，为此，月纯利为2.8万，年33.6万，还是除去些固定资产税以及空房率等，为此，373万购入确实须慎重。松户交通条件好些，租金可能要贵些，当然，房价也可能稍贵些。

回复[6]: 谢谢吴兄指点迷津。 贱人 (2008-06-01 21:55)

　　今天又看了3件投资用物件，一间虽就在松户站3分，但年数长，无专人管理，外观陈旧，室内破破烂烂，臭气熏天，光reform就不下40万，却下。

　　另2间在马桥站，一间离站7分，已被人先约了，虽然91年造，320万，但保养不好，无洗衣机位，靠投币洗衣。也需reform。不看好。

　　另一间离站13分的住宅区，附近有日大齿学部，74年建芒雄2皆，22.38平米，厕所风吕分开。厨房，阳台，单间约6帖。管理员常驻，管理费较贵13800（修缮费7300含），已翻新，出价380万。据说周围房租在35000——4万之间。还价330万申入。

　　

　　

回复[7]: 吴卫建 (2008-06-01 23:40)

　　〉另一间离站13分的住宅区，附近有日大齿学部，74年建芒雄2皆，22.38平米，厕所风吕分开。厨房，阳台，单间约6帖。管理员常驻，管理费较贵13800（修缮费7300含），已翻新，出价380万。据说周围房租在35000——4万之间。还价330万申入。

　　此房面积尚可，但S49的房稍旧了些，还有确实管理费较贵些。你也可再多看些房子，多比较比较。

　　有些房看似较便宜，但买到后万一一时出租不出去，或由于房子陈旧老化，老出问题也可能较麻烦。

　　

回复[8]: 贱人 (2008-06-07 10:43)

　　再三比较，决定买下，周日去签约，有何注意事项，请指教。

回复[9]: 吴卫建 (2008-06-07 19:32)

　　在日本，一般茫熊建筑物的经济寿命为40年，此茫熊已建34年，建筑物的经济寿命所剩不是很多，主要可能是土地部分的价值，为此，你可在价格上再交涉试试。

回复[10]: 谢谢指教 贱人 (2008-06-07 20:45)

　　吴兄，查了一下，http://www.mansiontoushi.com/faq/show/d200704250002.html好像忙雄的本体寿命不止40年（经济寿命如何不清楚）。今天不动产发了个重要事项调查依赖书和见积书。明天到了见机行事。

回复[11]: 蛇 (2008-06-07 20:56)

　　友情提醒∶

　　> 現在の建築基準法では、···、理論的には90年は保つことになります。

　　+++++

　　最好去查查74年建时的建築基準法，和现在的不可能一样的~~~

回复[12]: 調べた 贱人 (2008-06-07 21:07)

　　http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S25/S25HO201.html

　　何処大事な所なのか？全く分からないね、蛇さん、ご指導を仰いでいただきたいと思います。

回复[13]: 蛇 (2008-06-07 21:30)

　　据说80年以前建的房子寿命60年就差不多了，参考而已。

回复[14]: 吴卫建 (2008-06-07 21:45)

　　可能我说简单了，房子本体的寿命当然不止40年，现有很多40年前建的房子都基本完好的居住使用，但日本的一些不动产和一些有关机构通常只算40年寿命的基本价值。

　　我也查了一下某具有法律性的网页，由于文件太大，不便直接贴上，现载录一段某物件有关的内容如下：

　　建設年月日　昭和62.9.2（登記記載）

　　経過年数約20年

　　経済的残存耐用年数　約20年

　　-仅供参考

　　

回复[15]: 贱人 (2008-06-07 21:56)

　　谢蛇，吴兄。这个物件能有个25年就不错了。理想是10年左右回本，再收个10年左右的租，就算了，又不是我住，以后该如何给小子考虑了。

回复[16]: 吴卫建 (2008-06-07 22:15)

　　你如此投资计划不错。

　　我原仅是提议你可利用此物件剩余寿命一事，与卖方再试试看杀价滴。

回复[17]: 贱人 (2008-06-08 01:59)

　　原来标价是430的，后来自己退到380，被我一下杀到330，他答应了，再杀他不卖的话，就象新八柱373一样，也许会被后面的人买去了。

。契约后，交接定在月底。不知可否让不动产马上开始募集住客呢？这样我一接受，就有人入住最理想。

回复[18]: 吴桑，我上次问你你还没有答复呢 陈某 (2008-06-08 16:38)

　　怎么低于起拍价成交的也有呢？这是什么道理？

　　5月28日开标的

　　平成19年（ケ）第510号

　　起价8,320,000

　　成交7,010,000

　　为什么？只有1人投标？

回复[19]: 贱人有眼光阿 开明乡绅 (2008-06-08 16:58)

　　330万日元，在上海只能买个猪棚，而在日本可以当地主，嘿嘿，幸福啊！

回复[20]: 回18楼陈桑 大象 (2008-06-08 17:12)

　　有可能没拍成,没人买.转到"特别买卖"去了,就可任意开价.

回复[21]: 吴卫建 (2008-06-08 17:57)

　　斑竹，我没收到你此邮件阿。此物件的资料我没下载，你现发可发我信箱，我看后再私下开小灶萨比是。

　　一般来说，标准价为832万的话，卖受可能价格为665万，此一人只要高于此价就可中标。仅一人投标的原因可能是房子太旧，离车站远等，具体我看资料后再说吧。

　　

回复[22]: 知道了 陈某 (2008-06-08 18:17)

　　５月２８日开标的有好几处都是低于标价的。

　　都不是很理想，我也就是看看而已。

回复[23]: 酒保 (2008-06-08 20:38)

　　吴桑，对你们做的买卖有兴趣。很多投资方面的书介绍过这个买卖很适合萨拉里曼。去年参加过全赁贷的斋密，现在看书学习中。

　　很多赁贷住宅投资者在书中不推荐去网上买物件（売れ残った物件であるから）、更反对去参加竞标购买物件。他们认为竞买物件不便宜、麻烦还多。「大阪·ミナミ流小口不動産の投資売買術」的作者就谈到过竞买来物件和暴力团有关联，最后亏了本。记得以前“7位数”也写过他在竞买物件上和暴力团英勇斗争的事迹。看样子确有麻烦。

　　他们一般主张和地主不动产业者搞好关系，认为这是“肝要”，由他们提供买卖消息，比如你知道谁最近作期货亏了本（経済的に困っている人），就应该打电话去问他住的地方的不动产业者打听他的不动产是否要转让。

　　从这些条件看来作为一个外国人要进入这个领域赚到钱似乎很渺茫，至少对俺来说是这样。

　　当然说到底就是要能买到低价的物件，他们也强调「鬼のような値引き交渉」。

　　吴桑对外国人进入这个领域有何心得体会？望能否指点1、2。

回复[24]: 看破2文字省了30多万 贱人 (2008-06-08 21:19)

　　今天到松户契约，说起来真够运气。在物件说明时。卖方登记证上写的是铁筋コンクリート、但给我的见取图却是鉄骨鉄筋コンクリート，被我见破，强调使用年限大大降低，乘机杀价30万，否则打道回府。卖方也是不动产的人，惊得目瞪口呆，想不到阴沟里翻了船，老猫烧须。哑口无言，考虑到急需现金周转到别的物件，只好打掉牙齿往肚子里咽，同意了我的要求，结果300成交。加上中介费岂止省掉30万，故提醒各位找物件，仔细看看最后能否钻转空子。