所有的房东都是国家的租户│夏雨│东洋镜

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所有的房东都是国家的租户
夏雨 (发表日期:2016-04-17 14:30:10 阅读人次:1909 回复数:7)
王海涛：所有的房东，都是国家的租户　　温州最近发生了一件事，对中国的房地产市场具有标志性意义。有些房子，下面的土地使用年限陆续到期。它告诉处于房地产盛宴中的人们，盛宴可能是一场梦。　　这场梦就是，虽然你住在自己拥有房产证的房子里，但随着房子下面的土地‌‌“到期‌‌”，即便你可以‌‌“赖在‌‌”里面，但可能不再拥有对这套房子的转让处置权，除非你交纳一笔巨额的费用，给房子下面的土地‌‌“续期‌‌”。　　续期的费用是多少呢？现在没有具体的规定。据温州日报报道，一套交易价格不超100万的房产，续期要缴纳的土地出让金动房产交易价1/3到1/2。也就是说，你现在如果有一套市值100万的房子，在土地到期后，为了继续‌‌“完整拥有‌‌”这套房子，可能要交纳30万元到50万元的土地出让金。　　牵出这个话题，是由于温州有一批房子的土地使用年限20年的房子，从去年开始陆续到期，今年，这类房子逐渐增多。越来越多的温州人，开始面对自己的房子一直在‌‌“租用‌‌”国家土地的现实。　　温州市市国土资源局土地利用管理处处长张少清说，‌‌“很多买房人可能没有意识到土地使用权年期对房产价值的意义，房子本身说白了就是砖块水泥，房产的价值很大一部分是来自于土地的价值。房地产市场信息不对称，导致土地使用权价值被低估。‌‌” 　　张处长的这个说法，符合现行的中国土地政策，其潜台词就是，很多买房人没有充分认识到，自己所购买的房子只是‌‌“存放‌‌”在了国家的土地上。这个‌‌“存放‌‌”是有期限的，更直白地说，房主只是‌‌“带着‌‌”自己的房子‌‌“租住‌‌”在国家的土地上。严格来说，在中国的土地上，除了国家，根本就不存在‌‌“房东‌‌”——大家都是租户，国家的租户。　　这个道理大家难道不知道么？其实都知道，土地属于国家，从小都知道。　　在中国的农村，实行的是‌‌“家庭联产承包责任制‌‌”——农民只是承包国家的土地，或者说是租国家的地种粮食种菜。　　在中国的城市，土地也属于国家，市民的房屋只是建在了租用来的国家的土地上。开发商从政府那里购买的土地，其实购买的只是一定年限的使用权。这个年限，20年到70年不等。　　一般而言，大家买卖房屋的时候，都不谈这个年限的问题，集体无意识，心照不宣地忽略这个问题——这是人们面对‌‌“隐痛‌‌”的普遍手法：拿它没办法，便当它不存在。　　可是，温州这批20年土地使用期限的房子已经到期，对于自己是‌‌“国家的租户‌‌”这个现实，继续视而不见，继续掩耳盗铃，继续自欺欺人，已经不再可能。更多温州以外的人，看到这个消息之后之所以震惊，是因为一下子‌‌“心有戚戚‌‌”——很多人会问自己，前些年买的二手房，土地年限是不是也所剩不多了…… 　　温州国土局的张处长说，国有建设用地使用权有偿有限期使用，是我国国有建设用地管理的基本制度。‌‌“土地使用权70年的房子，好比4S店里的新车，而只剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车。‌‌”如此说来，那些高价在一线城市买二手房的人们，其实买的是一辆行将报废的‌‌“房子‌‌”。　　尽管张处长的说法符合法律符合政策，可很多‌‌“房东‌‌”还是无法接受自己其实是一个‌‌“租户‌‌”的现实。但这就是现实，按照中国的土地政策，土地到期后如果不交费续期而继续占用，是可以被定性为‌‌“非法占用国家土地‌‌”的。　　面对未来房屋土地将会密集到期的现实，有人提出国家应该尽快出台相应的政策。否则，有可能给社会稳定带来隐患——当大量的‌‌“自以为房东‌‌”的人突然发现自己必须交纳巨额的租金才能继续‌‌“房东梦‌‌”的时候，他们可能不堪面对这一现实，从而可能有‌‌“失去理智‌‌”。　　可是，对于国家而言，这也是个难题，到底需要不需要交钱续期，如果必须交钱交钱的标准如何定？显然，不交钱是不大可能的，那就意味着房主拥有了土地的永久使用权——可是土地明明是国家的嘛。对于房主来说，这不仅仅是个难题，而且是个残酷的‌‌“梦碎‌‌”——房子只是空中楼阁，房东只是租户，续梦需要交费。　　无论是国家的难题还是房东的难题，这是一个中国特色的难题。但不要悲伤，不要气馁，多么大的难题，相信国家总会‌‌“有办法‌‌”的。

回复[1]: 土地使用权到期不续费还能居住吗 夏雨 (2016-04-18 13:30:46)

　　中国70年土地使用权到期不续费还能继续居住吗

　　

　　温州最近出现一部分市民，他们正常买卖二手房后却无法完成交易，原因是土地到期了。如果要续期，必须缴纳占房价总额约三分之一的土地出让金。其中，不少市民发现，他们持有的土地证上写着土地年限20年到期。这次市区一批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题，在国内也属于先例。

　　举个例子：

　　按照温州现在的做法

　　等你房子产权到的那一天

　　这套房子评估下来值180万

　　如果你要续期

　　那就得交60万……

　　全国网友都炸开了锅!

　　这篇新闻具有一定风向标意义。这一消息不仅震惊整个温州房产市场，甚至全国人民都开始检查自己买的房子的土地使用权↓ ↓

　　100万买个房，住没多久，就要交几十万续费……

　　花了几辈子的积蓄，贷款刚还掉，土地使用期又到了!

　　房屋产权事关每一位业主，为何会出现上述问题?

　　那么，我们最关心的问题来了：

　　出让年限到期后，应当如何续期?

　　不续期还能住吗?

　　相关负责人及专家对此进行了解答：

　　①为何会出现上述问题?

　　很多人可能有点纳闷，房屋的土地使用权不是七十年吗?怎么变成了二十年?的确，我国民用住宅土地的使用权期限通常是七十年，在1990年代初通过立法全国推行，温州的二十年产权房是地方政府灵活施行政策的产物。

　　温州市国土资源局土地利用管理处处长张少清在接受《温州日报》采访时表示，1990年5月19日，国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(下简称《条例》)，开始对城镇国有土地使用权实行出让制度。

　　当时，为了顺利推进国有土地使用权出让工作，在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择办理出让手续，并交纳相应的土地出让金额。

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　　②出让年限到期后，应当如何续期?

　　土地使用权到期后该怎么办?2007年3月通过的《物权法》第一百四十九条明确写到“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”(并非像很多人所认为的那样是无偿续期)。

　　从这个角度讲，法律上存在模糊空间，物权法规定可以自动续期，但该如何续期、需不需要交纳土地出让金以及交纳标准是多少都没有明确。截至目前，国家层面尚未出台关于出让土地续期的实施细则，更没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。

　　张少清表示，在国家没有具体实施细则的情况下，目前基层国土部门只能参照国有土地出让的做法，先由第三方评估机构评估土地价格，根据单位地价或折算出楼面地价，算出总的土地出让金，重新签订国有土地使用权出让合同。

　　其实，这个“产权”并不是从你买房之日计算，而是土地被拍卖后开始计算。

　　

　　

　　

　　③100万买的房土地证要续期，为什么土地出让金要30万左右?

　　张少清表示，国有建设用地使用权有偿有限期使用，是我国国有建设用地管理的基本制度。一般讲，不同用途、区位、土地利用条件，以及不同使用年限的土地，其土地使用权价值是不同的。土地使用权评估也不是我们做的，是由第三方评估机构做出来的。

　　举个简单例子：

　　有个王阿姨就是买了这类房中一二手房，面临同样续费而不解，国土局的领导耐心细致地对她做工作说：买剩两三年使用权的房子，好比开了10多年的二手车。所以，您当初买房的时候，就好比用高价买了辆快报废的二手车……

　　以普遍70年产权为准，到时继承你这笔遗产的人将是你的子女或孙子孙女，他(她)为继承这堆已经70年的水泥砖瓦，将按那时房价的三分之一续费……当他(她)的子女或孙子孙女又继承时，再续费……

　　在国有建设用地使用权出让中，出让年限不同，土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以在相关政策明确前，建议大家在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年期的问题，不要让自己买亏了。

　　“现在让受让人承担，确实有点不公平。我们也在研究这个问题。一是积极向上面反映，这个制度需要顶层设计，我们突破不了。到目前为止还没有收到很明确的答复;二是我们也在研究作为温州地方的普惠性政策及解决方案，目前已着手起草政策建议初稿，近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级，妥善化解这类问题。” 张少清说。

　　④不续费的话还可以继续居住吗?

　　从温州现在的问题来看，受影响的市民一般是在买卖房屋的时候发现产权到期需要续费才知道相关情况。那么如果不买卖，到期后还能继续居住吗?对此，专家表示，物权法规定土地使用权可以“自动续期”，政府不能无偿、强制收回这块土地。如果居民不缴纳土地出让金，房产所有人相当于是在无偿使用这块土地。比较类似的就是在无偿划拨的土地上盖房子，也就是所谓的公房，公房可以居住，但转让时却要补缴土地出让金。因此，专家认为这种性质的土地使用权会限制房产所有人在房地产转让、抵押等方面的权利，需要补缴土地出让金等才可重新拥有这些权利。

　　所以，理论上讲，出让性质的土地使用权到期的市民，如果仅仅是居住需求，可以不用缴纳土地出让金而继续住在房子里。但若要考虑未来有转让、抵押房产的可能，那么缴纳土地出让金获得出让性质的土地使用权证是必要前提，或者在转让不动产时补交土地出让金。

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　　⑤有网友问：几年前说好的70年到期免费续期哪去了?

　　政府从来没说过免费续期。

　　《物权法》只说到期后“自动续期”，没说这个自动是免费给的。而《土地法》则说土地使用权必须由土地使用者支付使用权出让金。

　　结语

　　写到这里，您大概也明白了

　　我们大概能做的

　　就是在相关政策明确前

　　买房时提前关注土地使用权年期的问题

　　不要让自己买亏了。

　　欲知详细点击下面

　　http://news.creaders.net/china/2016/04/17/1664214.html

　　

回复[2]: 东京博士 (2016-04-18 16:23:59)

　　你国的事情你们去玩，咱不玩就是了。

回复[3]: 金枪鱼 (2016-04-19 11:40:49)

　　原来看网上说，住宅的土地出让期是70年的，只有墓地的租期是20年，这温州怎么独树一，帜，把土地出让期限变成和墓地一般的20年了？

回复[4]: 东京博士 (2016-04-21 07:39:35)

　　把土地出让期限变成和墓地一般的20年了？=不买就是住宅用地，买下就是葬送你的墓地，很贴切啊，玩死你们这些人民没商量，反正你们也就是百骗不厌的。

回复[5]: 南海浪 (2016-04-21 20:43:33)

　　溫州炒房團曾令各地聞聲喪膽。睇來還是，孫悟空逃不了如來佛的手掌。切記。

回复[6]: 把隔壁的贴搬过来 夏雨 (2016-04-23 14:30:26)

　　夏雨 (2016-04-21 18:18:34)

　　

　　土地使用年限问题，我看是对付财政危机的一张底牌，哪天国库饿瘪了，就能用它来填饥。取之不尽，用之不竭。多好的聚宝盆。赵家子孙可以世世代代吃下去。

　　呵呵，一堆铁筋砖瓦，无根之木，凭什么卖得比纽约东京的房产还贵？人家的都是连根的，有下面土地的呵。

　　这下人们醒悟了。

　　房价再也卖不上去了。

　　关键在目前，聚宝盆还未正式端出来之时。

　　如果民意汹涌起来，也许有可能把这聚宝盆冲垮化为鸡肋。

　　鸡肋也是鸡，也能啃几口肉，对伐？

　　问题是赵家能答应吗？呵呵。

　　

回复[7]: 隐藏在土地背后的重大统治秘密 夏雨 (2016-04-23 14:43:57)

　　

　　

　　

　　郑义：隐藏在土地背后的重大统治秘密（下）

　　【阿波罗新闻网 2016-04-23 讯】

　　我无法确定邓小平、江泽民和李鹏是否已经意识到断然拒绝土地私有化（民有化）为中国（并中共）打开了通往毁灭之门。因为就在那次政治局会议之后，他们还试图控制土地“流失”。他们多半是沿袭共产老路，尚未醒悟土地“流失”的真正秘密：哄抢黄金。

　　耕地大量“流失”，历来是令中央政府大感头痛的问题。国家土地局作为最高监管部门，觉察到耕地大量流失的情况，但碍于获利者层层隐瞒，无法查清真实数据。从八十年代中期算起，中央政府部门至少进行了长达十年的努力，仍然理不清这团乱麻。1995年8月，总理李鹏在听取“模糊”汇报时，突然想起他有一次从飞机上看到大量土地闲置的情况，便亲自调拨了直升飞机，要土地局官员从空中去调查。这位一直被民间讽刺为智商过低的总理，这次终于找到了一个绕过自己手下庞大官僚机构的妙方。

　　检查组从飞机上轻而易举地看到了大片闲置撂荒的（圈占的）土地，“空心村”大量存在，村边空地面积超过村庄等等。但照片清晰度不够，也无法定位定量，更不能反映全局。于是，国家土地局向中科院购买了卫星数据，联合几所高校，开始制作17个城市的监测图。

　　这些卫星照片一做出来，国家土地局上上下下大吃一惊——耕地的损失大大超过统计数字，城市的发展盲目而不合理，闲置撂荒的土地也大大超过统计和地面监测的数据······卫星照片明白地告诉人们：近年来，我国城市的盲目扩展和耕地的快速减少，呈现了一种可怕的趋势。国家土地局决定将这个监测成果向中央领导同志汇报。

　　1996年岁末，卫星照片两次进入中南海，得到了级别越来越高的重视。

　　1997年1月8日，江泽民提出要看更大的照片。于是，17张卫星图片被抬进中南海会场。这是国家土地局利用美国的一颗资源卫星TM于1987、1991、1995年三个时间段的监测结果所制作的大型展板，直观形象地显示了17个城市及其周边地区侵占耕地的规模和速度。 TM卫星的分辨率是30米乘30米，任何一小块土地所发生的变化都逃不出它的监视。2月18日，卫星图片第4次进入中南海。严峻局势终于震动了高层，中共政治局常委会议立即作出决定，用世界上最严厉的措施来保护耕地。在接下来的几个月里，中共中央、国务院以及国家土地局发出一系列紧急“红头文件”：非农业建设项目占用耕地立即冻结，并从严控制15年。百万人以上城市建设用地（特别是耕地）原则上不予批准，五十万人以上城市建设用地从严控制。还设立了“违法占地举报电话”，向全国公布了电话号码。

　　从这种紧急处置的急迫来看，直到邓小平死后，中共最高层还没有透彻理解“出让”、“批租”及房地产疯狂背后的真实意义。他们实行着矛盾的政策：一面下放土地审批权，放纵“圈地”与房地产疯狂，一面又收紧土地政策，试图用“世界上最严厉的措施”禁止“土地流失”。但是，“土地即黄金”的再次发现，使他们习惯性的意识形态的管制迅速消解于无形。

　　在历史急转直下的当时，从上到下，大约没有多少人意识到这一秘密。无论土地的批租者、划拨者、倒卖者、建房以谋暴利者，都与“官府街”与“空心村”的创造者一样，最初是凭着直觉行事。但是他们很快都会明白隐藏在土地背后的重大统治秘密，而开始迅速行动。只是在多年之后，被掠夺者终于过迟地意识到一个惨痛事实：八九之前是偷，八九之后是抢。不是传统的抢财货、抢银行，而是抢财富之中的财富——土地。

　　中国经济奇迹的核心秘密：变卖土地

　　土地是一笔难以想像的巨大财富。垄断土地及其买卖，遂使中国政府成为世界上最富有、最奢华的政府。前重庆市长黄奇帆先生自我表白说：“我们（重庆政府）十年花了六千亿。怎么能做到债务不高呢？我的奥妙就是土地储备。我2002年刚到重庆就储备了40多万亩地，这十年用了20万亩，每亩地赚200万，这就四千亿。”黄奇帆这不算什么，据统计，2013年北京卖地的收入已达664亿元，远超重庆。有人计算，如果把北京的地皮全部变卖，总价为134万亿人民币，美国2012年的GDP是16.3万亿美元，约合人民币100万亿，也就是说，美国一年的总产值不及北京土地的市值。（换言之，北京地皮价值超过全球GDP总值的1/5。）当然北京不可能卖这么多地，但全国所有省、市、县都在卖地，如果贪官污吏们没有把大部分挥霍掉、黑掉，这该是多大的一笔财富呢？

　　政府对土地的疯狂抢夺，是房地产业的疯狂崛起的基本条件。

　　官员们又有令人欣喜若狂的不可思议的发现：生产的另一要素——需求——早已构成经济史上罕见的超级积蓄，在那里等候他们30多年了。——从上世纪五十年代后期开始，城市居民已经不存在私有房产，社会主义改造使得他们最终变得上无片瓦，下无立锥。房地产业不是凋敝，而是彻底铲除。取而代之的计划经济压榨着居住空间，两对夫妇共居一室和“三代同堂”的现象屡见不鲜。可以这样说：没有数十年对私房拥有及建造的限令就不可能积累起世所罕见的巨量需求。而这种规模和数量级的需求，是任何一个供求大体平衡的正常发展的国家不可能具有的。好了，现在有了几乎无限制的土地供给，又有了旷世罕见的房屋需求。——有了土地和需求这两只翅膀，不用说经济，就连一头猪一匹驴一张桌子也会起飞的！

　　接下来，疯狂的房地产就像火车头一样，拉动了疯狂的钢铁、水泥、能源、建材、有色金属、运输、机械制造、······一言以蔽之：拉动了整个中国经济的高速发展。

　　——没有疯狂的房地产业，就没有所谓的“中国特色”、“第二大经济体”和“千年盛世”。

　　既然产生这巨量财富的原始资本来源于对国民土地、房屋的剥夺，民众理所当然地应该分享其红利。换句话说，稍有良知的统治者都会对两代中国人灾难性的生存状态做出相当的补偿。但是不，钱硬是被政府拿走了，民众得到的，不过是政府指缝里遗漏下来的金末儿。就是这一星半点的金末儿，已经使被欺骗的民众做起了“中国梦”。

　　深圳骆锦星总结道：“就这样，我们把土地变成了黄金”。其实不止于此，他们不仅从民众手中抢夺土地，还垄断了转手倒卖的价格。商品房用地只有政府有权“征收”，因此可以把价格压得极低，抢了农民。再由政府以百倍甚至千倍的价格卖给开发商，造成过于高昂的房价，又抢了城市居民。

　　马克思曾说，“一旦有适当的利润，资本家就会大胆起来。有百分之五十的利润，它就铤而走险；为了百分之一百的利润，它就敢践踏一切人间法律；有百分之三百的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞死的危险。”中国今日之现实，远远超出了马克思最大胆夸张的想像。资本家不过是以本牟利，中国各级政府是无本万利，明抢，“空手套白狼”。但他们无须冒“绞死的危险”，他们自己就是法律的化身。

　　他们终于有了清醒的自我意识：自己和自己所依附的那个党，是历史上最为凶悍贪婪的匪盗和抢劫集团。

　　手中握有暴力的“赵家人”用“圈地”“圈水”“强拆”抢劫了百代祖先开拓、保卫并留给中华子孙的最宝贵的遗产——国土。

　　世界上没有一个政府敢于如此明目张胆地反复洗劫本国的人民！

　　



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